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远洋集团1967亿收购上海楼宇 今年下半年集中供货

摘要:   受疫情影响,远洋集团的销售出现降速,全年供货准备集中在下半年。不过,集团的资本运作轻车熟路,在上海中心城区斩获一栋价值可观的楼宇  近日,《投资者网》获悉,远洋集团...

  受疫情影响,远洋集团的销售出现降速,全年供货准备集中在下半年。不过,集团的资本运作轻车熟路,在上海中心城区斩获一栋价值可观的楼宇

  近日,《投资者网》获悉,远洋集团(HK:03377)斥资将近20亿元,收购了上海中心城区的一栋楼宇。

  交易前夕,远洋集团刚完成上海另一处项目的退出。白驹过隙间,集团的资本运作炉火纯青。

  然而,今年前四个月集团的表现疲软。受困疫情拖累,完成销售额不到全年目标的两成。主要的供货,集中在下半年。

  远洋集团收购的新楼宇,为上海越虹广场。对手方是光大资本,成交总价19.67亿元。

  整个交易由集团全资控股的远洋资本完成。这家成立于2013年的公司,近些年资本动作不断。不仅收购了上海元博酒店,还发行13亿元REITs产品,甚至对美行思远国际艺术教育、甲乙丙丁网进行A/B轮融资。

  拿下项目前,远洋资本刚宣布完成对上海大宁商业广场的退出。该广场2017年被远洋资本收购,三年时间不到,退出IRR(内部收益率)高达30%。

  大宁项目的买方为一家国际财团,由英国、马来西亚、香港等四家地产商联合组成,总斥资2.1亿美元(约人民币15亿元)。

  越虹广场位于徐汇区虹漕路88号,属上海漕河泾科创园,地上建筑面积5.59万平米。在周围一众上世纪老楼的包围下,2015年开业的越虹广场,外立面新颖,内部硬件水准高,距离两条地铁咫尺之遥,是漕河泾最好的楼宇之一。

  然而,远洋集团对光大资本的收购单价,仅为3.52万元/平米。今年四月,茅台在距离漕河泾5公里远的近郊七宝求购楼宇,单价也超过5万元/平米。

  对此,远洋集团回复《投资者网》:“根据漕河泾商圈近期大宗交易的价格来看,单价均在4万-5万之间,虽不排除有部分散售交易价格略高,但整体对标整售资产的单价均在4万-5万区间。本次交易为与卖方的直接交易,且收购时该资产出租率有限,具备一定价格优势。基于此,公司认为该资产后续有较大提升空间,可发挥远洋集团强资管能力进行改造提升,改善租赁经营情况,该笔交易也符合公司所坚持的增值投资策略。”

  据悉,远洋集团与光大资本完成交割后,越虹广场仍然对外出租,并非自用。从IRR看,物业的回报将非常诱人。

  作为漕河泾的品质楼宇,越虹广场大约每日租金5元/平米,主力租户包括58同城、健一网等科技企业,一年可产生租金9000万元左右。

  未来的漕河泾,将打造成上海科创的高地。一位活跃在上海大宗交易市场的人士表示,越虹广场的租金与周围旧楼持平,是明显的价值洼地,租金有继续抬升的潜能。

  这是一场击鼓传花的资本游戏。远洋集团从光大资本那里接手,待价格攀升时,可能又会出售越虹广场,一如上海大宁商业广场的操作。

  2017年7月,远洋集团官方宣布,旗下的远洋资本通过境外股权交易,收购中银资产包。

  所谓资产包,指的是一揽子楼宇项目。拆开中银的大包裹,里面装载六处物业,包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。

  人类历史长河里,低买高卖与化整为零,永远是最原始,也是最有效的生财之道。

  整体收购六处物业后,远洋资本开始分拆出售。14个月后,北京硅谷亮城就以超50%的IRR退出,紧接着成功出售成都华敏翰尊大厦。算入上海大宁商业广场,未到三年,资产包就消化一半。

  资产包中剩下的几个楼宇,目前也运营平稳。根据2019年报,北京海淀区的钻石大厦出租率100%,上海海兴广场也有7成出租。

  对此,远洋集团回复《投资者网》:“三处物业资产当前均为成熟经营状态,拥有稳定的现金流,同时具备明显的潜力优势。远洋集团拥有经验丰富且对国内商业物业市场充分了解的交易团队,也拥有强大的资源整合能力,公司将根据自身发展战略和业务需求实施相应规划,根据市场情况和公司需求择机出售。”

  2018年,北京中硅谷亮城交割完两个月后,远洋资本就收购了上海元博酒店。该栋物业以债转股的方式完成,接手后公司对其进行大刀阔斧的改造,变为现金流回报更高的“公寓为主,商办为辅”的综合体。

  无独有偶,越虹广场也遵循了这个套路。只要前期募到充沛资金,中期逢低收购,后期溢价套现,这场进进出出的资本游戏可以无限下去。

  截至2019年,远洋资本的管理规模突破970亿元。在国内地产基金领域,已然超越同行。

  2019年报显示,集团去年实现营业额459.67亿元,同比增幅高达49.64%;除税后净利润51.56亿元,同比增长12.26%。

  然而,报告期内集团协议销售额为1300.3亿元。尽管实现将近20%增速,但离2019年1400亿元的目标,还差了100亿元。

  言犹在耳。2018年集团成立25周年大会上,董事局主席兼行政总裁李明,野心勃勃地喊出未来的三年目标:2000亿元。

  彼时楼市刚经历一线城市大涨、二三线城市去库存的热火朝天,“2000亿”就此成了地产商论资排辈的门槛。

  根据各大公司的销售数据,截至2019年末,前十大地产商的销售额均超过2000亿元,前三名甚至超过5000亿元。

  如此来看,李明的“2000亿”着实是个小目标。即便如此,这个目标似乎近在咫尺,又渐行渐远。

  出于楼市不明朗的行情,集团将2020年销售目标定为1300亿元,与去年实际销售持平。不过,最新公告里,今年公司前四个月的销售额约236亿元,还不到全年目标的两成。

  春节返乡置业向来是楼市促销的高峰,但突如其来的疫情,打断了各大开发商的如意计划。下一轮楼市高峰,还得等到三季度的金九银十。

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